PROPRIÉTÉ EN LOCATION

Un bail est un contrat entre un propriétaire et un utilisateur d'un bien. Dans les contrats de bail commercial, le propriétaire (bailleur) reçoit une compensation financière et en échange, le locataire (locataire) obtient le droit d'exploiter son entreprise sur la propriété. Il existe de nombreux types de contrats de location immobilière et de nombreuses considérations différentes que les propriétaires d'entreprise doivent prendre en compte avant de conclure un tel contrat. Mais le crédit-bail est très populaire auprès des propriétaires de petites entreprises : de tels accords permettent aux nouvelles entreprises ou aux entreprises à court de ressources financières de détourner leur capital vers d'autres besoins commerciaux. En effet, de nombreuses petites entreprises opèrent dans des installations louées pendant toute leur existence. Bien entendu, la location de biens immobiliers peut être en soi une activité de petite entreprise.

TYPES DE BAUX IMMOBILIERS

Bail à service complet

Ce type de bail est principalement utilisé dans les immeubles de bureaux à locataires multiples. En substance, les locataires qui acceptent de tels arrangements paient une somme forfaitaire unique pour un large éventail de services supplémentaires en plus du paiement de la location. Aux termes des baux à services complets, le propriétaire est responsable de fournir un certain nombre de services différents à ses locataires, notamment la sécurité, l'entretien, le concierge et divers services publics (eau, électricité, climatisation, chauffage).

Bail brut

Aux termes d'un contrat de location brut, le locataire paie au bailleur un montant brut de loyer (ainsi que la taxe de vente le cas échéant). Les frais de propriété tels que les taxes foncières, les assurances et l'entretien sont à la charge du propriétaire ; le locataire est responsable des services publics. Parfois, le contrat de location comprendra des dispositions qui obligent le locataire à couvrir les coûts immobiliers dépassant un certain niveau spécifié.

Les variantes de ce contrat de location de base comprennent le bail d'appartement et le bail par étapes. Le bail d'appartement est le type d'accord le plus basique et généralement le plus populaire auprès des petites entreprises. Il prévoit que le locataire paie un prix forfaitaire pour une période de temps déterminée. Le bail progressif, en revanche, prévoit une augmentation progressive du paiement du loyer de base au fil du temps, compte tenu de l'augmentation probable des dépenses du propriétaire dans des domaines tels que les taxes, les primes d'assurance et l'entretien. Un contrat de location connexe, généralement connu sous le nom de bail au coût de la vie, comprend des augmentations de loyer basées sur les chiffres de l'inflation générale plutôt que des augmentations de dépenses spécifiques.

Bail net

Le bail net est le plus répandu des différents types de contrats de location. Aux termes d'un bail net, le locataire verse au locateur un loyer de base plus une somme supplémentaire qui couvre la part du locataire des impôts fonciers. Lorsque les taxes augmentent, il est de la responsabilité du locataire de couvrir ces frais. Les obligations de chaque locataire sont calculées en déterminant quel pourcentage de l'installation totale est occupé par chaque locataire ; ainsi, un locataire occupant 20 pour cent de l'installation paie 20 pour cent de l'augmentation.

Les variantes du bail net de base comprennent le bail « double-net » et « triple-net ». Dans le cadre d'un bail à double filet, le locataire est responsable de l'encaissement des primes d'assurance supplémentaires ainsi que des augmentations de taxes dans le cadre des baux triple net, les locataires sont tenus de couvrir les primes d'assurance, les augmentations d'impôts, et les coûts associés à l'entretien et/ou aux réparations de l'immeuble, du stationnement et des autres zones utilisées par le locataire. Le bail triple net est apprécié des propriétaires pour des raisons évidentes ; Les propriétaires de petites entreprises doivent noter que de tels arrangements rendent parfois les propriétaires moins attentifs à l'entretien de ces zones qu'ils ne le seraient s'ils devaient payer eux-mêmes la facture.

Pourcentage de location

Cet arrangement prévoit que les locataires paient un loyer de base et/ou un pourcentage du revenu brut du locataire. Ce pourcentage, qui peut atteindre 10 à 12% dans certains contrats, est payé sur une base annuelle, semestrielle ou trimestrielle (certains centres commerciaux, cependant, demandent des paiements encore plus fréquents). Cet arrangement est un favori des bailleurs avec des propriétés dans des zones commerciales convoitées; les locataires sont moins favorables, mais les lois de l'offre et de la demande permettent souvent aux propriétaires de biens désirables d'y insister. Les propriétaires de petites entreprises doivent bien comprendre ce que le contrat définit comme des « revenus bruts ». « Soyez précis dans la façon dont vous définissez les ventes brutes », a écrit Fred Steingold dans Guide juridique pour démarrer et gérer une petite entreprise . « Selon votre type d'entreprise, certains éléments doivent être déduits des ventes brutes avant que le pourcentage de loyer ne soit déterminé. Voici quelques possibilités :

marchandise retournée
les frais que vous facturez pour la livraison et l'installation
ventes de distributeurs automatiques
dépôts remboursables
vente par catalogue ou par correspondance
taxe de vente

En bref, assurez-vous que votre bail exclut tous les articles qui surestiment vos ventes de l'emplacement que vous louez.'

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AVANTAGES ET INCONVÉNIENTS DU LEASING

La Small Business Administration (SBA) conseille aux propriétaires de petites entreprises de prendre en compte divers facteurs lorsqu'ils évaluent s'il faut louer ou acheter une propriété. Ces considérations incluent :

Besoins d'exploitation — si les besoins d'exploitation de l'entreprise sont appelés à changer considérablement au cours des prochaines années, la location serait probablement préférable, car elle permet aux entreprises de se déplacer plus facilement.
Offre de capital et besoins en capital : le crédit-bail libère une plus grande partie du capital d'une petite entreprise pour d'autres besoins d'exploitation (publicité, production, équipement, paie, etc.). Si l'entreprise ne dispose pas de beaucoup d'argent supplémentaire (et peu de petites entreprises en ont), le crédit-bail peut être le choix le plus judicieux. C'est probablement la principale raison pour laquelle les petites entreprises louent.
Flexibilité de financement et de paiement—Il est généralement plus facile d'obtenir un financement pour louer plutôt que d'acheter une propriété. De plus, les baux peuvent s'étaler sur des périodes plus longues que les prêts et peuvent être structurés pour compenser les variations de trésorerie (ces dernières peuvent être un facteur important pour les entreprises saisonnières).
Valeur de revente : la valeur de la propriété est-elle susceptible d'augmenter ? Si oui, combien ? De nombreux propriétaires de petites entreprises choisissent d'acheter plutôt que de louer, même s'ils doivent accumuler des dettes importantes, s'ils décident que l'actif est un investissement à long terme qui en vaut la peine.
Équipement — De nombreux contrats de location incluent des stipulations qui offrent aux locataires une flexibilité accrue en termes de mise à niveau et/ou d'entretien de l'équipement.
Impôts—Les propriétaires bénéficient d'avantages fiscaux tels que l'amortissement et les crédits d'impôt à l'investissement qui ne sont pas ouverts aux locataires.

AUTRES CONDITIONS DE LOCATION

En outre, d'autres éléments d'un contrat de location peuvent peser lourdement sur l'acceptabilité globale d'un contrat. Les détails des contrats de location peuvent varier énormément. « En théorie, a noté Steingold, toutes les conditions d'un bail sont négociables. Cependant, jusqu'où vous pouvez négocier, dépend des conditions économiques. Si les propriétés recherchées sont proches de la pleine occupation dans votre ville, les propriétaires peuvent ne pas être disposés à négocier avec vous le prix ou d'autres conditions de bail importantes. D'un autre côté, dans de nombreuses régions du pays où l'espace commercial a été sur-construit, les propriétaires sont impatients de négocier avec les petites entreprises pour remplir les logements vides.'

Améliorations locatives

Les baux couvrent généralement tout remodelage qui doit être effectué sur la propriété et précisent qui paiera pour cela. La plupart de ces travaux entrent dans la catégorie des « améliorations locatives » : moquette, isolation, plomberie et câblage électrique, éclairage, fenêtres, dalles de plafond, systèmes de gicleurs et de sécurité, et systèmes de chauffage et de climatisation. Le bail doit préciser chaque amélioration et le moment où elles seront effectuées, idéalement avant l'emménagement. Un propriétaire sera plus disposé à apporter de telles améliorations si la durée du bail est longue et/ou si l'espace occupé est substantiel et si les améliorations sont de nature générale. Cependant, comme l'a noté Steingold, « si vous [le propriétaire de la petite entreprise] avez des besoins spécialisés, par exemple, vous dirigez un laboratoire photo ou un studio de danse et que votre chambre noire ou votre parquet serait d'une valeur limitée pour la plupart des futurs locataires ne vous attendez pas à ce que le propriétaire assume volontairement les coûts des améliorations. Le propriétaire peut même vouloir vous facturer quelque chose pour couvrir le coût de la rénovation de l'espace après votre départ. Certains baux offrent aux locataires la possibilité d'apporter eux-mêmes des améliorations à condition qu'ils respectent certaines lignes directrices et restrictions.

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Durée du bail

Les négociations entre les locataires et les propriétaires se heurtent souvent à la question de la durée du bail, à moins que le propriétaire de la petite entreprise n'ait une vision claire de l'avenir. Les bailleurs veulent normalement des baux longs, les locataires des baux courts avec droit de renouvellement. En règle générale, les propriétaires de petites entreprises essaient d'obtenir des baux d'une durée moyenne. Les baux de moins d'un an peuvent les rendre plus vulnérables qu'ils ne le souhaiteraient, mais les termes de plusieurs années peuvent également être dangereux, surtout si l'entreprise est nouvelle et non prouvée. Un compromis courant consiste à inclure une « clause d'option » dans le contrat afin que le locataire puisse rester s'il le souhaite à la fin de la période de location initiale.

Exclusivité

De nombreux propriétaires de petites entreprises insistent à juste titre pour que tout contrat de location qu'ils signent contienne ce que l'on appelle communément une « clause d'exclusivité ». Cette clause confère au locataire le droit exclusif de vendre son produit ou service sur la propriété, obligeant le bailleur à empêcher de telles ventes par d'autres locataires.

Assurance

Les propriétaires demandent souvent aux locataires de souscrire une assurance dans le cas où 1) le locataire endommagerait le bien loué ou 2) des clients ou d'autres personnes subiraient des blessures sur les lieux. De telles clauses peuvent être absentes si l'espace loué est strictement à usage de bureau. Lorsqu'une assurance est exigée par le locataire, le propriétaire en fixe fréquemment le montant.

Utilisation des locaux

Les propriétaires de centres commerciaux/centres commerciaux incluent généralement un libellé dans le contrat de location fournissant des détails spécifiques sur les utilisations approuvées des locaux qui sont loués. De telles stipulations servent souvent à protéger les entreprises des autres locataires. Par exemple, le propriétaire d'un café dans un centre commercial peut être très mécontent si son voisin, qui dirigeait auparavant un magasin de souvenirs sportifs tranquille, décide de changer de vitesse et de lancer un salon de tatouage.

En outre, les contrats de location prévoient des stipulations et des règlements sur de nombreuses autres questions intéressant à la fois les bailleurs et les locataires. Ceux-ci inclus:

Signalétique (réglemente la taille, le style et la luminosité des panneaux publicitaires des locataires)
Conformité avec diverses lois de zonage, permis et restrictions sur l'utilisation de l'espace
Conformité avec les autres lois locales, étatiques et fédérales
Sous-location ou cession de bail
Définition de l'espace loué
Dépôt de garantie
Droit du propriétaire d'entrer dans l'espace loué
Déménagement (lorsque le propriétaire déplace un locataire dans un autre espace en raison d'un remodelage ou d'un agrandissement par un locataire voisin)
Dispositions par défaut
Heures d'ouverture
Incidents de dommages ou de destruction dus à des causes naturelles
Réparations
Dispositions d'indemnisation
Abandon (par le locataire, soit par abandon pur et simple, diminution des heures d'ouverture, etc.)
Condamnation (cas où tout ou partie de la propriété est prise par la ville, le comté, l'État ou le gouvernement fédéral pour un autre usage, comme une route, une emprise ou une servitude de service public)
Clauses de renflouement (en cas de développements catastrophiques – tornades, émeutes, guerres, inondations, sécheresses, etc.)
Clauses de colocation (permet au propriétaire de l'entreprise de rompre le bail si un magasin phare ferme ou déménage)
Clauses de récupération (également appelées clauses d'annulation, elles permettent aux propriétaires d'expulser les locataires pour rupture de contrat si le locataire n'est pas en mesure de respecter les exigences de loyer minimum)

CHOIX ENTRE BÂTIMENTS EXISTANTS ET BÂTIMENTS PRÉVUS

La plupart des entreprises en démarrage emménagent dans des installations déjà existantes. De nombreux propriétaires de petites entreprises ayant les moyens de le faire choisissent de nouvelles installations pour les caractéristiques ou le prestige et prennent des baux alors que l'installation est encore au stade de la planification. Le propriétaire de petite entreprise avisé examinera les avantages et les inconvénients potentiels des deux choix avant de prendre sa décision. « La location d'un bâtiment existant fournit au locataire plus de [connaissances sur le lieu] au moment où le nouvel espace est occupé que toute autre option d'installation », a déclaré Wadman Daly dans Déménagement de votre lieu de travail . «Plus que dans toute autre circonstance, le [locataire] est en mesure d'inspecter de près à la fois l'installation et les termes des baux proposés dans un certain nombre d'emplacements concurrents. Cependant, la nature du bail dans un immeuble existant signifie un contrôle minimum du locataire sur les variables potentielles du bail ou de l'installation. Les tarifs de location, les coûts d'entretien et d'escalade, les services publics et les caractéristiques du bâtiment sont fixes ou relativement non négociables. Les propriétaires peuvent varier dans leurs abattements et clauses de finition sur mesure, mais leur structure de prix de base, comme celle du bâtiment et des systèmes mécaniques, reste inchangée. Bien entendu, cette option n'a aucune implication pour les investisseurs.'

Mais Daly prévient que la location d'un immeuble en projet contient son propre mélange de caractéristiques attrayantes et d'incertitudes : « les caractéristiques du bâtiment [dans un immeuble en projet] seront nouvelles, à jour et, dans une certaine mesure, capables besoin. Si votre bail est suffisamment important pour le promoteur, vous pourriez recevoir une certaine attention en ce qui concerne les demandes particulières d'identification, de stationnement, de sécurité, d'emplacement privilégié dans l'immeuble, etc.' Néanmoins, les propriétaires de petites entreprises doivent être prudents lorsqu'ils abordent de tels baux, car l'apparence finale et l'utilité du bâtiment - ainsi que ses coûts - restent invisibles et non testés lorsque le bâtiment en est à ses étapes de planification. 'Les tarifs de location proposés doivent être examinés à la lumière de projets comparables présentant des avantages similaires', a écrit Daly. « Les descriptions des caractéristiques moins évidentes telles que le stationnement, les systèmes de traitement de l'air, la sécurité, la maintenance, etc., doivent être claires et complètes. Les antécédents du développeur faisant l'offre doivent être inspectés attentivement. Y a-t-il un historique de construction de qualité au taux de location demandé, ou un historique de construction pour une revente rapide ? Y a-t-il une réputation de bon entretien ou de négligence bénigne? Indépendamment de la taille du bail ou de la durée de la location proposée, ces questions et celles qui s'y rapportent doivent être examinées.'

LOCATION IMMOBILIÈRE EN TANT QU'ENTREPRISE

L'achat, la détention et la location de biens immobiliers sont également une pratique courante des petites entreprises. Cela peut commencer modestement lorsqu'un couple a de la difficulté à vendre une résidence et choisit plutôt de la louer. Puis, avec l'expérience acquise, ils développent l'activité commerciale en achetant, restaurant et louant d'autres propriétés. Le propriétaire de petite entreprise, désormais bailleur, sera guidé par les principes qui favorisent le bailleur, déjà indiqués ci-dessus. La location de biens commerciaux est parfois le début et parfois le point culminant de telles entreprises. Alors que la plupart des principes fondamentaux de la location sont bien établis et traditionnels, l'innovation est toujours possible dans la commercialisation de telles propriétés. Un exemple est rapporté par Brandice Armstrong, écrivant dans le Enregistrement de journal (La Ville d'Oklahoma). Armstrong écrit sur le succès d'un couple d'Oklahoma City engagé dans la location de maisons et de commerces en louant un immeuble commercial. Les propriétaires ont eu l'idée d'organiser une « journée portes ouvertes », pratiquement inconnue dans le domaine commercial. Ils ont offert des rafraîchissements et des prix de présence. Ils ont immédiatement recueilli 14 pistes significatives.

BIBLIOGRAPHIE

Armstrong, Brandice J. 'Le couple adopte une approche unique en matière de location de propriétés commerciales.' Enregistrement de journal . 18 janvier 2006.

Daly, Wadman. Déménagement de votre lieu de travail : Guide de l'utilisateur pour l'acquisition et la préparation d'installations commerciales . Publications Crisp, 1994.

« Le kit gratuit offre de l'aide aux locataires commerciaux ». Affaires Premier-Columbus . 26 mai 2000.