Quand Eric Wu était étudiant en deuxième année d'économie à l'Université de l'Arizona, il n'utilisait pas son argent supplémentaire pour acheter de la pizza ou de la bière. Il a utilisé 20 000 $ de sa bourse comme acompte pour une maison de trois chambres près du campus et a loué deux chambres à ses camarades de classe. Wu a rapidement investi ce revenu dans une autre propriété, puis dans une autre. Au moment où il a obtenu son diplôme, il possédait environ 25 maisons à Tucson.
Aujourd'hui, Wu, 36 ans, est co-fondateur et PDG de la société de technologie immobilière Opendoor, basée à San Francisco. Avec un financement de 1,3 milliard de dollars, la startup s'est lancée de manière agressive dans un créneau industriel connu sous le nom d'iBuying, l'achat et la vente de maisons en ligne. Depuis son lancement en 2014, la société a acheté et vendu 50 000 maisons dans 23 villes des États-Unis. Cette année seulement, Opendoor est sur le point d'acheter 5 milliards de dollars de maisons. Alors qu'iBuying représente actuellement moins de 1% des 1 600 milliards de dollars de transactions immobilières annuelles aux États-Unis, ce nombre devrait augmenter : les concurrents d'Opendoor incluent désormais d'autres startups technologiques ainsi que des piliers de l'immobilier comme Keller Williams et Coldwell de Realogy. Banquier.
Opendoor a une longueur d'avance dans la course pour refaire le secteur immobilier à l'ère d'Internet. Mais avec la poussée pour grossir plus rapidement, des douleurs de croissance sont apparues. L'automatisation de certaines parties du processus d'achat et de vente d'une maison a introduit des problèmes de sécurité dans les portes ouvertes facilement accessibles d'Opendoor. Il n'est pas clair quand la startup réalisera des bénéfices - et dans quelle mesure elle aura besoin de l'aide des agents immobiliers locaux, qui peuvent considérer l'entreprise comme une menace pour leurs moyens de subsistance. Et l'entreprise est toujours confrontée à la question de savoir ce qui se passe si le marché du logement se détériore.
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La direction et les investisseurs d'Opendoor ne se découragent pas : ils disent qu'ils visent un monde dans lequel les frictions liées à l'achat et à la vente de maisons sont remplacées par quelques clics sur un bouton. « Vous envisagez une opportunité de marché de plusieurs milliards de dollars », déclare Glenn Solomon, associé directeur de la société de capital-risque GGV Capital, qui a dirigé la série B de 20 millions de dollars d'Opendoor en 2015. « Ils ne seront pas satisfaits de certains part de marché en pourcentage à un chiffre ou même faible à deux chiffres. Ils veulent vraiment changer le fonctionnement de cette industrie.
Opendoor a encore un long chemin à parcourir pour atteindre cet objectif et réaliser sa récente valorisation de 3,8 milliards de dollars. Mais si Wu peut réaliser sa vision ambitieuse, ce nombre semblera faible. « Personne, dit-il, n'a jamais vraiment réinventé cette catégorie.
Opportunité de déverrouillage
Opendoor promet d'atténuer bon nombre des aggravations du déménagement, comme les inconvénients des visites et des journées portes ouvertes, et la moyenne de 70 jours qu'il faut pour vendre une maison de l'inscription à la clôture. Vous fournissez quelques détails de votre maison en ligne. Opendoor génère un prix d'offre et organise inspections et effectuera les réparations nécessaires une fois que vous aurez choisi la date de votre déménagement. Opendoor gagne de l'argent en revendant la maison à un prix plus élevé et en ajoutant des honoraires payés par les vendeurs, entre 6 et 13 pour cent (les frais d'agent immobilier sont généralement de 6 pour cent).
Wu a construit la preuve de concept pour Opendoor en 2013 avec l'aide de son mentor, l'ancien directeur général de Khosla Ventures (et maintenant membre du conseil d'administration d'Opendoor) Keith Rabois, et a rapidement obtenu une série A de 10 millions de dollars. Les investisseurs incluent Andreessen Horowitz, Softbank, GV, le fondateur d'Uber Travis Kalanick, le co-fondateur de Reddit Alexis Ohanian et le président de Y Combinator, Sam Altman. La société s'est lancée sur le marché de Phoenix et s'est rapidement étendue à d'autres. La startup compte 1 300 employés et 3 milliards de dollars supplémentaires de financement par emprunt pour poursuivre sa frénésie d'achat de maisons. Opendoor l'a déjà dit prévoit d'être présent dans 50 villes d'ici 2020.
Les proches de Wu le décrivent comme intelligent, énergique et obsédé par l'immobilier. Après l'université, il a cofondé le site Web de recherche d'appartements RentAdvisor.com en 2007 et, deux ans plus tard, l'analyste de données de quartier Movity, qui finalement vendu à Trulia. 'Il n'y a pas beaucoup de gens sur la planète avec autant d'expertise à la fois sur le fonctionnement des startups et sur le fonctionnement du marché immobilier résidentiel', explique Solomon.
L'année dernière, Opendoor a acheté plus de 11 000 logements et en a vendu plus de 7 000, soit plus du double du volume total de son concurrent le plus proche, Offerpad. Opendoor dépense moins en rénovations que ses concurrents et met davantage l'accent sur la vente rapide, estime Mike DelPrete, chercheur en résidence à la Leeds School of Business de l'Université du Colorado. 'En général, c'est une nouvelle couche de peinture et le même tapis qu'ils mettent dans toutes leurs maisons - ils l'appellent le' tapis Opendoor '', explique DelPrete, qui dirige le programme de technologie immobilière de l'université et suit l'iBuyer industrie. « Leur modèle concerne l'efficacité opérationnelle. »
Opendoor est capable de retourner des maisons rapidement en partie parce que, comme son nom l'indique, ses portes ouvertes sont ultra-accessibles. Les annonces vacantes éliminent le besoin de coordonner entre les agents, les vendeurs et les acheteurs potentiels. Au lieu d'un coffre-fort traditionnel contenant une seule clé à laquelle un seul agent immobilier agréé peut accéder à la fois, les clients Opendoor utilisent leurs smartphones pour entrer dans les maisons.
« Nous pensons que si vous souhaitez simplement parcourir et visiter des maisons », déclare Wu, « nous devrions rendre cela aussi simple et à la demande que possible. »
Entrer à l'intérieur était si simple au départ - envoyer un numéro par SMS et fournir une adresse e-mail - que cela a entraîné des problèmes. Une ancienne porte ouverte directeur dit que pendant les premières années, les visiteurs ont régulièrement trouvé des personnes dormant dans des maisons Opendoor. «Les gens campaient dans les maisons parce qu'il n'y avait personne là-bas», dit l'employé. «Ils occupaient des maisons pendant des semaines. C'était un problème majeur.
En 2017, l'entreprise a limité sa fenêtre portes ouvertes entre 6 h et 21 h, a installé des détecteurs de mouvement pour détecter si quelqu'un restait pendant une période prolongée ou en dehors des heures d'ouverture, et a embauché des sociétés de sécurité pour faire des visites à domicile au besoin. Désormais, Opendoor fait également appel à des sociétés tierces qui aident à valider l'identité des utilisateurs.
Les nouvelles mesures n'éliminent que quelques mauvais acteurs. Le 18 avril, Liliana Ornelas, une agente immobilière de 14 ans basée à Dallas, a emmené une cliente visiter une maison de trois chambres dans une rue calme de la banlieue de Mesquite. Ils ont rencontré un homme qui s'était enfermé dans la chambre principale en train de fumer ce qu'Ornelas dit elle croit que c'était du crack.
Alors que l'homme a quitté la maison et qu'Ornelas et son client sont indemnes, l'agent dit qu'elle a juré de ne plus montrer de maisons Opendoor. Elle a signalé l'incident à Opendoor (et à la Texas Real Estate Commission), mais la société n'a jamais donné suite.
Opendoor a refusé de commenter la épisode. Dans un communiqué, Brad Bonney, responsable de la sécurité et de l'expérience à domicile d'Opendoor, a déclaré: «Lorsque nous recevons des rapports d'activité non autorisée ou suspecte dans nos maisons, nous nous engageons immédiatement avec nos clients, enquêtons et renvoyons régulièrement les affaires aux forces de l'ordre. Nous investissons également considérablement dans des mesures pour sécuriser nos maisons, y compris des systèmes de surveillance à domicile, des patrouilles de sécurité et la vérification des clients avant qu'ils ne soient autorisés à accéder à nos propriétés.
Dans les villes de Tempe, Mesa et Glendale de la région de Phoenix, la police a enregistré au moins 10 incidents dans des maisons Opendoor remontant à 2018, selon les agents locaux de l'information publique. Dans l'un, les agents ont arrêté deux personnes qui ont dit qu'ils étaient entrés dans la maison pour s'injecter de l'héroïne et passer la nuit. Dans un autre, la police a arrêté un squatter qui avait un mandat d'arrêt en instance. Selon le rapport de l'incident, il a expliqué aux agents qu'il a pu entrer dans la maison parce qu'elle était «ouverte» à partir de 6 heures du matin. chaque jour.
L'immobilier est déjà un métier dangereux, surtout pour les femmes. Le rapport de sécurité 2018 de la National Association of Realtors a révélé que 41% des femmes agents immobiliers et 20% des hommes ont vécu une situation au travail qui les a fait craindre pour leur sécurité. Il y avait une nette divergence entre les agents immobiliers Inc. a parlé avec pour cette histoire: Un des neuf hommes a exprimé sa peur de la fonction portes ouvertes d'Opendoor, tandis que quatre femmes sur cinq l'ont fait. Collette McDonald, une agente immobilière basée à Atlanta, dit qu'elle porte une arme avec elle dans toutes les tournées Opendoor. «Mon client et moi restons ensemble», dit-elle. 'Personne ne va dans une pièce sans l'autre personne.'
Opendoor prétend que ses propriétés ne sont pas plus dangereuses que les portes ouvertes traditionnelles et les expositions de maisons privées. « Les types de choses qui se produisent dans n'importe quelle maison sur le marché peuvent se produire et se produisent dans les maisons Opendoor », explique Bonney.
Ce printemps, Opendoor a ajouté un message à son application informant les acheteurs potentiels qu'ils « pourraient rencontrer d'autres visiteurs » si une maison a été ouverte récemment. Les clients ont demandé la possibilité de réserver des heures de visite ou d'en verrouiller d'autres, et la société a longuement débattu de l'opportunité d'ajouter de telles fonctionnalités, selon Bonney.
« L'une des valeurs d'Opendoor est que vous pouvez vous rendre dans n'importe quelle maison Opendoor à tout moment entre 6 h 00 et 21 h 00. sans rendez-vous », dit Bonney. 'Et nous réfléchissons donc toujours à la manière d'intégrer ce type de commentaires contradictoires.'
Trouver et garder des alliés dans l'industrie
Environ 90 % des acheteurs Opendoor utilisent des agents, un nombre comparable à celui de l'industrie dans son ensemble. Mais grâce à la facilité de vendre à Opendoor, moins de 10 % des vendeurs sont représentés par des agents.
Au cours des entretiens, Wu a choisi ses mots avec soin lorsqu'il a discuté du potentiel d'Opendoor pour remplacer les agents immobiliers. 'La réalité avec les agents immobiliers aujourd'hui', a-t-il déclaré sur scène lors de la conférence mondiale Startup Grind dans la Silicon Valley en février, 'c'est que leur rôle est en train de passer de la gestion de projet, en particulier dans notre écosystème, où nous automatisons de nombreux processus --à l'avis.'
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Opendoor est incité à maintenir de bonnes relations avec les agents immobiliers. Les agents ont le pouvoir de montrer les propriétés qu'ils choisissent. Ils peuvent également suggérer Opendoor comme acheteur pour les clients cherchant à vendre.
Il n'est donc pas surprenant que la société ait testé la co-liste de certaines propriétés avec des agents à Phoenix. Opendoor gère également désormais un programme de recommandation d'agents pour les clients dont les maisons ne correspondent pas à ses paramètres (le plus souvent, entre 100 000 $ et 500 000 $ et construites après 1960). En juillet, Opendoor a commencé à répertorier ses propriétés sur le site de courtage Redfin et à payer des commissions à l'entreprise pour les ventes réalisées.
Delprete voit dans ces mesures le signe qu'Opendoor doit augmenter son volume d'achats et vendre ses maisons plus rapidement. La société affirme qu'elle est actuellement sur le point de réaliser plus de 30 000 transactions en 2019 - un nombre important, mais toujours moins de 0,6% du total prévu pour le pays. volume pour l'année. 'Ce qu'Opendoor a réalisé, c'est qu'il est assez difficile de perturber l'espace immobilier, et les agents immobiliers en particulier, en travaillant contre tout le monde dans l'industrie', a déclaré DelPrete. « Les agents aident les consommateurs à se sentir en sécurité lorsqu'ils achètent et vendent une maison. »
Opendoor, pour sa part, insiste sur le fait que ces nouvelles initiatives ne représentent pas un changement de direction. « Nous avons toujours travaillé avec des agents et nous voulions travailler avec eux », déclare Tyler Hixson, responsable de la stratégie de l'industrie immobilière de l'entreprise. 'Ce sont des clients fidèles, donc ils sont un très bon allié.'
Pendant ce temps, les startups de technologie immobilière (proptech) Offerpad et Knock, toutes deux lancées en 2015, ont levé un total de 1,6 milliard de dollars de dettes et de capitaux propres. L'année dernière, la société cotée en bourse Zillow a ajouté une option « vendre maintenant » à son site Web. Et les sociétés immobilières traditionnelles lancent de plus en plus leurs propres programmes iBuying pour leurs clients, Keller Williams et Coldwell Banker étant tous deux entrés sur le marché des offres instantanées au cours de la dernière année.
« C'est ce que les gens recherchent dans notre société aujourd'hui : la commodité », déclare Frank Obringer, président de la société de courtage résidentiel Coldwell Banker à Dallas/Fort Worth, l'un des marchés pour piloter le système. « Nous avons vu pourquoi cela pouvait être attrayant pour le consommateur, et nous devions donc avoir un produit pour rivaliser. »
Miser sur une économie forte
Pour toutes ces sociétés, l'engloutissement de l'immobilier en grand volume comporte un degré de risque élevé. Les crashs immobiliers comme celui qui a commencé en 2007, bien que rares, seraient catastrophiques pour toute entreprise détenant d'énormes quantités de biens, explique Andrew Caplin, professeur d'économie à l'Université de New York. Dans le cas où cela arrive, « Ils sont morts, dit-il. « Ils font faillite. Opendoor peut avoir un avantage, note Caplin, en ce que ses données immobilières sur de nombreux marchés pourraient offrir des indicateurs précoces si un tel ralentissement se produisait.
À cette fin, Opendoor est propriétaire de ses propriétés pendant seulement 90 jours en moyenne, explique Dod Fraser, vice-président d'Opendoor. 'Tant que nous sommes disciplinés pour vendre nos maisons', dit-il, 'la volatilité des prix à laquelle nous sommes exposés est faible'.
Même si l'entreprise peut rester en tête d'un ralentissement potentiel et d'une liste croissante de concurrents, la capacité d'Opendoor à atteindre ses objectifs de changement du secteur repose sur la possibilité de transformer le créneau de l'iBuying en une nouvelle norme. La plupart des gens ont plusieurs mois pour planifier leur déménagement et veulent maximiser leur rendement, explique Gilles Duranton, doyen de la chaire du doyen de l'immobilier à la Wharton School de l'Université de Pennsylvanie. 'Dans l'ensemble, je pense que [le modèle d'Opendoor] fonctionnera', dit-il, 'mais vont-ils capturer plus de 2 ou 3 % du marché ? J'ai des doutes. Et je pense qu'ils rêvent beaucoup plus que ça.
Alors que Wu rêve certainement grand, il lui laisse peu de temps pour se reposer. « Il ne dort pas la nuit », note un ancien assistant, ajoutant que le PDG envoie souvent des e-mails aux employés ou des messages Slack avec des idées au milieu de la nuit.
Wu a refusé de révéler si l'entreprise est encore rentable, affirmant que ce n'est pas l'un des objectifs actuels de l'entreprise. Finalement, il envisage Opendoor comme un guichet unique où les clients peuvent non seulement acheter ou vendre des maisons, mais aussi organiser financement, hypothèques et transferts de propriété; acheter une assurance; décorer et personnaliser leur nouvelle maison; et organiser des services de déménagement. « Si nous pouvons intégrer verticalement la catégorie, reconstruire chaque composant à partir de zéro, automatiser de nombreuses étapes et en faire un clic pour acheter, vendre ou échanger », dit-il, « nous pensons que nous allons construire le plus grand marché des maisons. Nous aurons éliminé toutes les frictions. Cela peut prendre 10, 20, 30 ans.
Des décennies peuvent être une longue période pour de nombreux entrepreneurs, mais pas pour Wu, qui se concentre uniquement sur l'immobilier depuis son adolescence. « Si nous pouvons créer une expérience simplifiée en ligne et le faire au coût le plus bas possible », dit-il, « je crois fermement que nous gagnerons la catégorie. »
